Zalanie mieszkania – co z odszkodowaniem?

Dość częstym i przykrym doświadczeniem, dotykającym w szczególności mieszkańców budynków wielorodzinnych, jest zalanie mieszkania. Koszty remontu, osuszania i naprawy uszkodzonych sprzętów mogą przyprawić o ból głowy. Jak uzyskać odszkodowanie? Jak się zabezpieczyć przed finansowymi skutkami zalania? Czy warto korzystać z ubezpieczenia?

 

Nikomu nie należy przypominać, że w pierwszej kolejności należy zabezpieczyć nasze mienie przed zalaniem i minimalizować skutki zalania. Wynika to nie tylko z podstaw racjonalnego działania, ale obligują nas do tego także przepisy prawa (a konkretnie art. 354 § 2 k.c.). Brak minimalizowania skutków szkody może być powodem obniżenia należnego odszkodowania. Nie należy przy tym zapominać o udokumentowaniu zniszczeń np. robiąc zdjęcia – może się to okazać bardzo pomocne w trakcie likwidacji szkody bądź posłużyć jako dowód w postępowaniu sądowym.

 

Następnie należy ustalić przyczynę zalania. Najczęściej jest to wynikiem awarii instalacji wodociągowych służących do zaopatrywania mieszkańców budynku w ciepłą i zimną wodę. Przyczyną mogą być również niewłaściwie przeprowadzone przez sąsiada prace remontowe w łazience, bądź awaria innych urządzeń (np. pralki, zmywarki). We wszystkich tych sytuacjach konieczne jest wskazanie osoby, która jest odpowiedzialna za zaistniałą szkodę. Mowa tu o odpowiedzialności w rozumieniu art. 415 kodeksu cywilnego („Kto z winy swej wyrządził drugiemu szkodę, obowiązany jest do jej naprawienia.”). Zgodnie bowiem z wyrokiem Sądu Najwyższego z dnia 5 marca 2002 r. (sygn. akt: I CKN 1156/99) przepis art. 433 k.c. (mówiący o odpowiedzialności na zasadzie ryzyka) nie ma zastosowania do odpowiedzialności za szkody spowodowane przelaniem się wody w budynku z lokalu położonego wyżej do lokalu usytuowanego niżej. Konieczne jest zatem przypisanie sprawcy winy (najczęściej właścicielowi mieszkania). Warto przy tym podkreślić, iż na każdym właścicielu nieruchomości spoczywa obowiązek czuwania nad prawidłowym funkcjonowaniem tych części instalacji, które położone są w jego mieszkaniu, a do których dostępu nie posiadają inni lokatorzy. W przypadku braku przeprowadzenia regularnych kontroli instalacji, udowodnienie winy nie powinno nastręczać większych trudności. Regularne przeglądy instalacji znajdujących się w naszym mieszkaniu (potwierdzone odpowiednimi protokołami) zmniejszą ryzyko zalania sąsiadów i mogą prowadzić do wyłączenia od odpowiedzialności za skutki zalania.

 

W przypadku ustalenia, iż sprawcą zalania jest np. sąsiad bądź wykonawca wadliwie przeprowadzonego remontu, to od nich możemy domagać się naprawienia wyrządzonej szkody. W sytuacji, gdy sprawca ma ubezpieczenie odpowiedzialności cywilnej, będziemy mogli zgłosić szkodę w zakładzie ubezpieczeń i to ubezpieczyciel zajmie się likwidacją szkody. W tym celu zostanie powołany likwidator szkody, który oszacuje jej wartość. Praktyka niestety skłania do refleksji, iż ubezpieczyciele często zaniżają wartość wypłacanych odszkodowań, na szczęście mamy wtedy możliwość dochodzenia tej różnicy przed sądem. Najczęściej sprawy rozpatrywane są z korzyścią dla poszkodowanego. Warto pamiętać, aby rozważnie wybrać towarzystwo, z którym zawrzemy polisę – sprawę ułatwi kontakt z zaufanym biurem ubezpieczeń.

 

Sytuacja staje się bardziej złożona, gdy nie ma osoby, która ponosi odpowiedzialność za zalanie (np. doszło do zalania własnego mieszkania). W takim przypadku będziemy zmuszeni ponieść wszystkie koszty ewentualnego remontu. Jedynym ratunkiem jest posiadanie odpowiedniego ubezpieczenia. Warto je również wykupić z innego powodu. Ubezpieczenie pozwoli nam nie tylko zrekompensować koszty remontu naszego mieszkania, ale przede wszystkim zabezpieczy przed ewentualnymi roszczeniami sąsiadów, których mieszkania zostały przez nas zalane.